Kautionsverzug: Fristlose Kündigung nur bei Barkautionen?

(ho) § 569 Abs. 2a Satz 1 und 2 BGB gibt dem Vermieter von Wohnraum ein fristloses Kündigungsrecht, wenn im Mietvertrag eine Kautionsleistung vereinbart ist und der Mieter die Kaution in Höhe von zwei Netto-Monatsmieten nicht entrichtet hat. Die Kündigungsvorschrift verweist auf die Grundregel zur Kautionsleistung im Wohnungsmietrecht (§ 551 BGB). Wie steht es nun, wenn keine Barkautionen, sondern eine Bankbürgschaft vereinbart ist?

Vermietet ist eine Wohnung zu einer monatlichen Nettomiete von 1950,00 € mit einer zusätzlichen monatlichen Betriebskostenpauschale von 250,00 €. Zusätzlich war eine Mietsicherheit (Kaution) in Höhe von 4400 € in Form einer unbefristeten selbstschuldnerischen Bankbürgschaft vereinbart. Sie sollte spätestens zur Übergabe der Wohnung vorliegen. Die Bürgschaft wird nicht beigebracht, trotzdem übergibt Vermieter V die Wohnungsschlüssel. Er vertraut auf die Aussage von Mieter M, die Bankbürgschaft werde alsbald geleistet. Als dies nicht passiert, kündigt V fristlos.

Zunächst bekommt V recht, vor dem BGH verliert er die Räumungsklage (BGH, Urteil vom 14.5.2025 - VIII ZR 256/23; BeckRS 2025, 11835).Der BGH ist der Auffassung, dass Kündigungsrecht bestehe nur im Falle vereinbarter Barkautionen. Dabei stützt er sich auf den Gesetzeswortlaut des § 569 Abs. 2a BGB. Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liege nur dann vor, „wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.“ Das könne nur als Sicherheitsleistung in Form eines teilbaren Geldbetrages verstanden werden. Der Verzug sei in der Höhe betragsmäßig zu berechnen. Die Vorschrift erfasse deshalb nur Barkautionen oder vergleichbare Zahlungen, nicht aber Bankbürgschaften. Denn bei einer Bürgschaft handele es sich gerade nicht um eine teilbare Geldleistung. Insbesondere fließe bei Gestellung der Bürgschaft gar kein Geld. Zu Geldleistungen des Bürgen komme es erst dann, wenn der Vermieter auf die Sicherheitsleistung zugreifen müsse.
Neben der Analyse des Wortlautes der Kündigungsvorschrift spreche auch eine systematische Auslegung im Vergleich zur zahlungsverzugsbedingten Kündigung selbst für dieses Verständnis. Denn auch bei der zahlungsverzugsbedingten Kündigung mit der eigentlichen Miete werde auf offene Mietbeträge abgestellt, mit dem der Mieter im Verzug sei. Eine Erstreckung des Wortlauts auf alle denkbaren Kautionsformen verbiete sich daher.
Wie der BGH hervorhebt, sei durch diese Auslegung des Gesetzes der Vermieter trotzdem ausreichend geschützt. Denn ihm stehe noch ein weiteres fristloses Kündigungsrecht aus § 543 Abs. 1 BGB zu - nämlich eine Kündigung wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung.

Nachzutragen ist, dass der Unzumutbarkeitsschluss aus einer abwägenden Gesamtbetrachtung aller Umstände des Einzelfalls durch das entscheidende Gericht gezogen wird, oder eben nicht. Die unterlassene Begleichung einer vereinbarten Kaution in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten als Voraussetzung für das hier abgelehnte Kündigungsrecht bei Kautionsverzug ist im Vergleich dazu sehr viel einfacher und damit valider festzustellen.

Der neue Spruch aus Karlsruhe entwertet deshalb die Bürgschaft als Kautionsform für Vermieter. Denn in der Praxis fällt diese Abwägung im Rahmen von § 543 Abs. 1 BGB häufig zugunsten des Mieters aus; so schlimm sei es denn doch wohl nicht gewesen. Gleich von einer Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung auszugehen, sei nicht geboten, wie man vor Gericht häufig zu hören bekommt.

© Dr. Hans Reinold Horst

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